Försäkringar, besiktningar och garantier
Många olika försäkringar
Det krävs inga särskilda försäkringar för att börja bygga ett hus – förutom en färdigställandeförsäkring. Om någon entreprenör går i konkurs kan försäkringen täcka en del omkostnader kring upphandling av en ny entreprenör och hjälper dig på så sätt att bygga klart.
Det kan också vara klokt att teckna en nybyggnadsförsäkring. Den gäller i tio år och täcker eventuella konstruktionsfel som upptäcks i efterhand som behöver åtgärdas. Försäkringen följer med huset och gäller även för nästa ägare, om huset säljs inom tio år. Försäkringen täcker dock inte fel som upptäcks vid slutbesiktningen eller läckage från rör och ledningar.
Entreprenören å sin sida behöver också ha försäkringsskydd. Förutom olycksfallsförsäkring, behövs en ansvarsförsäkring som täcker verksamhetsansvar och produktansvar som gäller vid tvist gentemot dig som beställare. Utöver det kan det vara bra att kolla om entreprenören har en entreprenadförsäkring som gäller vid ersättningsbara skador på arbeten och ersätter kostnaden för friläggning och åtgärder av felet. Försäkringen ersätter de merkostnader du som beställare kan få om entreprenören inte kan göra klart.
Du som byggherre, eller den entreprenör som tar på sig en totalentreprenad eller generalentreprenad, kan också behöva en byggherreansvarsförsäkring som kan kliva in vid skadeståndskrav från till exempel grannar och andra.
Garantier och tvåårsbesiktning
När du bygger hus och anlitar hantverkare är det konsumenttjänstlagen som gäller. Men det finns en kompletterande lag vid entreprenad för småhus – Allmänna bestämmelser för småhusentreprenader. Reglerna är tvingande och kan inte förhandlas bort av en entreprenör.
Reglerna säger att det från färdigställande och slutbesiktning gäller en garantitid för utförd entreprenad på två år. Under den tiden har entreprenören bevisbördan, vilket betyder att det ligger på entreprenören att bevisa att denne inte orsakat eventuella fel som uppstått, om entreprenören inte vill åtgärda felet.
Efter tvåårsdagen blir det i stället du som privatperson som är ansvarig för att bevisa att den som byggt (entreprenören) kan hållas ansvarig för ett fel eller skada i huset. Det är därför att rekommendera att anlita en oberoende besiktningsman,
i god tid, för en tvåårsbesiktning.
Under en tvåårsbesiktning tittar besiktningsmannen på vad som har hänt ifrån godkänd slutbesiktning fram till tvåårsdagens utgång (eller när tvåårsbesiktningen utförs) och om det uppstått några nya fel i huset. Det finns en del vanliga fel som kan uppstå under den första perioden du bor i ditt nya hus. Det kan vara sprickor i en vägg
eller dörrar och fönster som är tröga att öppna. Andra typiska tvåårsanmärkningar kan vara golv som krympt inom de första åren och som börjat glipa och dörrblad som blivit skeva, fel som du som boende inte själv kunnat påverka.
Efter det gäller att entreprenören har ett grundläggande ansvar för utfört arbetei två år. Därpå följer en ansvarsperiod på åtta år.
Förbesiktning
Förbesiktning kan göras när som helst under byggprocessen och blir ett verktyg för att vara säker på att kvaliteten på byggnationen hålls. Initiativet till förbesiktningen kan tas av beställare eller entreprenör och anledningen kan till exempel vara att det är svårt att kontrollera en viss del av entreprenaden när huset är klart. Det kan handla om tätskikt innan keramisk beläggning eller liknande. En delbesiktning, helt enkelt.
Besiktningen utförs och dokumenteras av en oberoende besiktningsman som godkänts av SBR, Svenska Byggingenjörers Riksförbund. Eventuella skador som uppstår under påföljande entreprenad kan inte belastas den som utfört arbetet som förbesiktats. Påkallande part betalar för besiktningen.
Slutbesiktning
När byggprocessen är klar och entreprenören har gjort alla egenkontroller det dags för slutbesiktning. Den slutgiltiga besiktningen är viktig eftersom den väger tungt juridiskt – det är den som parterna hänvisar till i sina avtal.
Vid slutbesiktningen undersöker besiktningsmannen om byggnationen uppförts enligt handlingarna, det vill säga enligt ritningar och avtal. Även fackmässigheten i entreprenaden bedöms. Vid slutbesiktningen är det viktigt att protokoll och intyg från egenkontroller och förbesiktningar finns tillgängliga.
Besiktningsmannen utses av antingen beställare eller entreprenör och betalas av beställaren.
Slutbesked och slutsamråd
När bygget är klart och samtliga kontroller är genomförda, samlas berörda parter antingen under eller efter slutbesiktning för ett slutsamråd tillsammans med kommunens handläggare. Slutsamrådet sker i huset och du bokar in det tillsammans med din kontrollansvarige.
I och med slutsamrådet intygar kontrollansvarige att alla handlingar är korrektaoch lämnar över handlingarna till dig. Därmed kan du ansöka om slutbesked, vilket du brukar kunna få på plats, om allt står rätt till.
Först nu kan du börja baxa möbler.
Det går även att få ett tillfälligt slutbesked. Det betyder att du får flytta in, under förutsättning att du kompletterar med det som kan saknas. Du som byggherre är då ansvarig för kompletteringen så att du kan få slutbeskedet i sin slutliga form.
Om besiktningsmannen hittar flera fel eller fel av väsentlig betydelse underkänns entreprenaden. Vid ringa fel godkänns den, men arbete eller kompletteringar måste åtgärdas inom två veckor och en ny slutbesiktning beställs. Här betalar entreprenören för besiktningen.
Energideklaration efter två år
En energibalansberäkning görs för att se till att nybyggnationer eller ombyggda hus är tillräckligt energieffektiva. I Boverkets byggregler avsnitt 9, ställs nämligen övergripande krav på byggnaders energihushållning genom bland annat låga värmeförluster, lågt kylbehov, effektiv värme- och kylanvändning samt elanvändning.
Vid energiberäkningen beräknas skillnaden mellan tillförd energi i form av solinstrålning, kroppsvärme, värmespill från vitvaror och liknande och värmeläckage genom fönster, tak, väggar och grund. Resultatet är husets förväntade energianvändning.
Senast två år efter att huset står färdigt ska en energideklaration upprättas för att redovisa att huset har de egenskaper som man planerade för. Det är en slags efterkontroll som Boverket utövar. Du kan antingen göra energibalansräkningen på egen hand, att få en energiberäkning utförd bruka kosta mellan 2 000–5 000 kronor.