Nya bygglovsregler 2025 (PBL) – så påverkas fritidshus och attefallshus

Från och med den 1 december 2025 införs nya regler för bygglov och anmälan. Här förklarar vi på ett enkelt sätt vad som gäller för dig som planerar att bygga fritidshus eller attefallshus – och vilka förändringar som är viktiga att känna till.
Obs! Lokala detaljplaner kan alltid ställa hårdare krav – stäm av med din kommun tidigt.

Vad är nytt?

De nya bygglovsreglerna gör det tydligare vad som kräver bygglov, anmälan eller marklov. För dig som planerar fritidshus eller attefallshus innebär det bland annat:

Lovfri pott per tomt: 45 m² inom detaljplan, 65 m² utanför
Högre gräns för lovfritt komplementbyggnad utanför detaljplan: upp till 50 m²
Skriftligt grannemedgivande krävs alltid om du bygger närmare än 4,5 m från gräns
Marklov krävs vid höjdändringar över 0,5 m inom detaljplan
Anmälan kan behövas för tekniska installationer (VA, ventilation) även om byggnaden i sig är anmälningsfri
Solceller kan kräva bygglov inom detaljplan i vissa områden, särskilt nära riksintresse för totalförsvaret
Det finns ett förslag om att kommunernas möjlighet att införa egna krav på bygglov, rivningslov eller marklov ska begränsas – vilket i så fall gör reglerna mer lika över hela landet.

Vad gäller för attefallshus?

Du kan uppföra flera lovbefriade komplementbyggnader/komplementbostadshus, men tomten har en gemensam pott:
45 m² inom detaljplan, 65 m² utanför detaljplan.
Bygglov krävs om ett enskilt komplementhus blir större än 30 m² (inom detaljplan) eller 50 m² (utanför), blir högre än 4,0 m (inom)/4,5 m (utanför), blir lika stort/större än huvudbyggnaden – eller placeras utanför tomtgräns.
Ett komplementbostadshus (attefallshus) får bara uppföras intill en- eller tvåbostadshus. En komplementbyggnad kan uppföras vid alla byggnadstyper.
OBS! Själva attefallshuset kan bli anmälansfritt, men installationer som vatten, avlopp och ventilation kan ändå kräva anmälan.

Vad gäller för fritidshus?

Bygglov krävs i normalfallet för ett nytt fritidshus.
Markarbeten inom detaljplan kräver marklov om du schaktar/fyller > 0,5 m.
Altaner, murar och plank kan bli bygglovspliktiga inom detaljplan vid vissa höjder/avstånd (se nedan).

Storlek, höjd och antal – det här gäller

Inom detaljplan

Lovfritt totalt upp till 45 m² komplement på tomten (flera byggnader får delas på potten).
Enskilt komplementhus får vara max 30 m² och max 4,0 m högt om det ska vara lovfritt.
Tillbyggnader av komplementhus är möjliga, men potten (45 m²) får inte överskridas.

Utanför detaljplan

Lovfritt totalt upp till 65 m² komplement på tomten.
Enskilt komplementhus får vara max 50 m² och max 4,5 m högt om det ska vara lovfritt.

Tips: Planerar du flera små byggnader? Håll koll på sammanlagd lovfri area (45/65 m²). Överskrider du potten eller gränserna för höjd/area blir det bygglov

Placering mot granne och järnväg – skriftligt medgivande krävs

Åtgärder som normalt är lovfria kan bli lovpliktiga om de görs närmare än 4,5 m från tomtgräns.
Grannemedgivande måste alltid vara skriftligt enligt de nya reglerna.
Närmare än 30 m från järnvägsspårens mitt gäller också utökad lovplikt för åtgärder som annars kan vara lovfria.

Altan, mur och plank (inom detaljplan)

Altan kräver bygglov om högre än 1,8 m och inom 3,6 m från en byggnad, eller högre än 1,2 m om den ligger längre bort än 3,6 m.
Mur/plank följer samma höjd-/avståndsgränser som altaner.

En altan klassas inte som nybyggnad/tillbyggnad/fasadändring, men kan alltså bli lovpliktig enligt höjd/avstånd.

Solceller och fasadändringar

Inom detaljplan kan solenergi på byggnad kräva bygglov som fasadändring – men inte på en- och tvåbostadshus, komplementbyggnader eller komplementbostadshus när åtgärden vetter mot allmän plats undantas de normalt från lovplikten för fasadändring.
Undantag: Ligger fastigheten inom eller i anslutning till riksintresse för totalförsvaret och inom detaljplan krävs bygglov för solceller som fasadändring på alla byggnader och på alla fasader/tak.

Marklov och markarbeten

Inom detaljplan krävs marklov om marknivån ändras mer än 0,5 m (schakt/fyll).
Marklov behövs inte om markåtgärden redan omfattas av ett bygglov eller om den görs för att följa ett myndighetsföreläggande.

Anmälan – lite oklart läge vad som gäller

Observera att regeringen ännu inte har fastställt den slutliga listan över vilka åtgärder som kräver anmälan. Själva lagändringen (PBL) börjar gälla den 1 december 2025, men den detaljerade regleringen sker i Plan- och byggförordningen (PBF), som beslutas senare.

Regeringens ambitioner kring anmälningsplikt

Regeringens mål är att förenkla byggprocessen och minska onödigt krångel. Ambitionen är att anmälan ska behållas för åtgärder där samhället behöver kontroll – som brandskydd, säkerhet och miljö – men tas bort för enklare ingrepp.
Ambitionen är inte fler regler, utan smartare regler – där anmälningsplikten används för det som verkligen behöver kontrolleras, inte för det som är enkelt och ofarligt att bygga.

Exemplen nedan ses som vägledning baserad på dagens regler och föreslagna ändringar.

Exakt vilka åtgärder som ska kräva anmälan beslutas av regeringen i samband med de nya reglerna, men enligt nuvarande PBF och förslagen kan anmälan krävas för:

Installation eller ändring av tekniska system som ventilation, värme, vatten eller avlopp.
Ändringar i bärande konstruktioner, t.ex. rivning eller flytt av bärande väggar.
Ändringar av planlösning som väsentligt påverkar byggnadens funktion eller brandskydd.
Installation av eldstad, skorsten eller rökkana.
Rivning av större byggnad eller del av byggnad.

För attefallshus och fritidshus kan det alltså bli anmälan för installationer eller konstruktionsändringar, även om själva byggnaden i sig inte kräver bygglov.

Byggprocessen blir enklare – men med större ansvar

De nya reglerna tydliggör hur byggprocessen ska gå till för både fritidshus och attefallshus:

Startbesked och slutbesked ska alltid vara skriftliga.
Startbesked och slutbesked gäller omedelbart, men ansvaret ligger på byggherren. Om beslutet senare överklagas och ändras kan åtgärder behöva återställas.
Snabbare byggstart: Byggnadsnämnden får ge startbesked samtidigt som bygglovet för nybyggnad av en- och tvåbostadshus – och därmed även för fritidshus – om alla handlingar lämnas in direkt.
Mindre byråkrati: Nämnden kan besluta att kontrollplan inte krävs för enklare åtgärder, till exempel vissa attefallshus eller komplementbyggnader.
Fler kompletterande åtgärder kan tillåtas även om de avviker något från detaljplanen, vilket ger större flexibilitet vid småhusbyggen.

Du kan välja att få startbesked samtidigt som bygglov om du skickar in alla tekniska handlingar direkt.
Beslut gäller omedelbart, även innan de vunnit laga kraft (på gott och ont – tänk på risken vid ett överklagande).
Grannar underrättas via meddelande och kommunens anslagstavla; medgivanden ska vara skriftliga.

För dig som planerar nytt fritidshus

Räkna med bygglov för huvudbyggnaden.
Kontrollera detaljplanen: bestämmelser om placering, höjd, gestaltning och ev. särskilt värdefull miljö.
Planerar du större markarbeten? Sök marklov om > 0,5 m nivåändring inom detaljplan.
Altan/mur/plank kan kräva bygglov beroende på höjd och avstånd.

För dig som planerar attefallshus/komplementbostadshus

Håll dig inom tomtens lovfria pott (45/65 m²) och per byggnadens area/höjd (30/50 m², 4,0/4,5 m).
Placera helst minst 4,5 m från gräns – annars krävs lov om du inte får skriftligt grannemedgivande.
Komplementbostadshus bara på tomter med en- eller tvåbostadshus.
Räkna med anmälan för VA/ventilation även om byggnaden i sig är anmälningsfri.
Vid tillbyggnader: potten (45/65 m²) får inte överskridas.